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El ABC del corredor de propiedades

El dinamismo del mercado inmobiliario chileno ha hecho que los corredores de propiedades tengan un protagonismo importante.

En ese sentido, su papel ha ido evolucionando desde aquel que solo se preocupaba de colocar avisos para ofrecer el bien en venta o en arriendo a un profesional que entrega un servicio integral que termina con la escrituración de la propiedad vendida; o que se extiende con la administración de los bienes inmuebles de sus clientes.

El corredor de hoy, debe necesariamente, saber del nicho en el que se ubica la propiedad que está gestionando. Debe saber qué demanda activa existe y qué nivel máximo de precio de mercado alcanza una propiedad en un momento determinado.

La especialización

El tipo de servicio entregado y la zona de funcionamiento son claves. Dominar un sector, barrio o comuna es una gran característica que debe inspirar mayor confianza.

Quien se especializa en una zona acotada, domina la mayor cantidad de variables: sabe lo que pasa, lo que pasó y lo que pasará.

 

MERCADO. El corretaje de propiedades se ha convertido en una actividad importante en la economía chilena. 
Fuente: Portalinmobiliario.com

Consejos y pautas para otorgar un servicio integral a sus clientes.

El cobro de la comisión

El pago por intermediación inmobiliaria, obedece al honorario por concepto de comisión que las partes (corredor – propietario) acuerdan sobre el porcentaje del precio logrado, la forma y el momento del pago respectivo.

Este acuerdo debe quedar escrito y delimitado; esto es dejar bien claro el monto o porcentaje del precio de la transacción, las condiciones que deben cumplirse para que sea ejecutada su cancelación, la forma y momento del pago.

Se puede condicionar o premiar en una escala de precios dicha comisión como incentivo al intermediario y también dejar por escrito las obligaciones que éste tendrá con el propietario. Por ejemplo, informar sistemáticamente el estado de la gestión, las acciones comerciales ejecutadas, comentarios del profesional especialista y proyecciones de cómo va la gestión y cuál es su pronóstico (del corredor) para lograr el objetivo.

Asimismo, se puede estipular que el servicio incluya o no publicaciones, tenga toda la gestión legal o confección de carpetas de títulos de dominio, la tasación para conocer el precio de mercado recomendado al momento de poner la propiedad en el mercado. Del mismo modo, se puede y es recomendable, poner alguna cláusula de confidencialidad sobre entrega de información al mercado o bien posterior a la transacción para proteger al receptor del dinero, delimitar el plazo de gestión otorgado para lograr el objetivo comercial, etc.

En la venta se estila, generalmente, que la comisión se paga al corredor una vez que hayan quedado inscritas en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los pasos legales de una operación de compra-venta

Antes que todo es muy importante señalar que la actividad del corretaje de propiedades está muy ligada al derecho, pues cada una de las etapas tiene consecuencias jurídicas, por lo que se debe prestar mucha atención a este aspecto.

En primera instancia es recomendable que se investigue quién es el o los propietarios de la vivienda con el fin de saber si es que existe alguna prohibición o impedimento legal para transferir el dominio. Además de esto es muy importante tener claro que la misión de un buen corredor de propiedades comienza por entregar información integral sobre precio de mercado, cualidades, virtudes y ventajas comparativas del bien ofrecido y orientar al comprador con el producto que el necesita y no omitir información en pos de lograr percibir más rápido una comisión.

Dicho esto y, teniendo claro lo anterior, se puede realizar el acuerdo de voluntades que se produce con la existencia de una oferta, realizada por el comprador y su aceptación, efectuada por el vendedor.

¿Y luego qué debe hacer?

  • Realización del acuerdo de la promesa de compraventa, elaborada por el abogado del corredor y sometida a la revisión de las partes.

    El vendedor debe entregar al comprador los títulos de dominio a 10 años. El corredor, normalmente recopila las vigencias y ayuda en la obtención de antecedentes que por alguna razón no estaban en poder del vendedor.

    Aprobados los títulos por el abogado del comprador, en el caso de operaciones al contado, o por el abogado del banco financista, en el caso de compras con crédito, se procede a la elaboración del borrador de la escritura de compraventa. Dicho borrador será elaborado por el abogado del corredor, en el caso de compras al contado o por el abogado del banco, tratándose de compras a crédito.

    Las partes revisan el borrador luego de lo cual se firma en Notaría la correspondiente escritura pública de compraventa por las partes y posteriormente por las entidades financieras participantes.

    Conjuntamente con la firma de la escritura, las partes le otorgan al notario que autorice la compraventa las correspondientes instrucciones notariales, que ha elaborado el abogado del corredor, las cuales contemplan el precio total de la compraventa, en el caso de operaciones al contado o bien la cuota de contado, tratándose de operaciones con crédito bancario.

    Una vez inscrita la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, el corredor obtiene copia de la inscripción y certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, con lo cual se dan por cumplidas las instrucciones y se permite que el vendedor retire de Notaría los fondos sujetos a inscripción y se le entregue por el banco financista el monto total del crédito otorgado al comprador.

    Finalmente, se realiza entrega material de la propiedad al comprador, con lo cual se cumple esta obligación del vendedor y se pone fin a la operación.

La Asesoría en la obtención del crédito hipotecario

Una vez que se ha cerrado el negocio, el corredor de propiedades tiene una serie de tareas que concretar;

Si la propiedad es financiada mediante crédito hipotecario, la labor del corredor de propiedades será crucial en el acompañamiento del cliente en el proceso de la obtención del financiamiento.

Lo general es que cada cliente tramite el crédito; sin embargo, la oficina de corretaje puede ofrecer este servicio, generando un mayor compromiso con sus potenciales clientes. Existen varias instituciones financieras que han creado canales de atención especializados para corredores de propiedades, lo que aliviana mucho este proceso.

Lo primero es aconsejar al cliente que realice simulaciones con distintas entidades, con el objetivo de conocer la oferta y elegir la mejor opción de financiamiento. Luego, que obtenga una pre aprobación con la institución elegida de acuerdo al monto que requiere para financiar la propiedad.

El corredor deberá crear una carpeta del cliente, con todos los papeles.

Asimismo, se debe entregar a la institución financiera la carpeta de la propiedad, con todos los antecedentes de la misma, entre los que se encuentran los títulos, tasación, reparos y gravámenes (si los hubiera), entre otros; con el objetivo de que se realice el estudio de títulos correspondiente y se apruebe la hipoteca.

Es muy importante que el corredor presente la documentación completa y en orden, de acuerdo a los requerimientos del banco. De esta manera, el proceso fluirá con mayor rapidez.

Una vez otorgado el crédito hipotecario, entonces se está en condiciones de firmar las escrituras y cerrar el negocio.

Fuente: Portalinmobiliario.com

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